{"id":56299,"date":"2022-04-12T21:47:22","date_gmt":"2022-04-13T01:47:22","guid":{"rendered":"https:\/\/radiobknes.cl\/sitio\/?p=56299"},"modified":"2022-04-12T21:47:22","modified_gmt":"2022-04-13T01:47:22","slug":"porque-fracaso-el-proyecto-inmobiliario-de-us-300-millones-de-nunoa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radiobknes.cl\/sitio\/nunoa\/porque-fracaso-el-proyecto-inmobiliario-de-us-300-millones-de-nunoa\/","title":{"rendered":"Porqu\u00e9 fracas\u00f3 el proyecto inmobiliario de US$ 300 millones de \u00d1u\u00f1oa"},"content":{"rendered":"
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La Municipalidad de \u00d1u\u00f1oa, aplicando el art\u00edculo 117\u00b0 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), hab\u00eda procedido a congelar (postergar) el ingreso de solicitudes de anteproyectos y de permisos de edificaci\u00f3n en su Direcci\u00f3n de Obras Municipales (DOM), ello debido a que las normas urban\u00edsticas contenidas en el Plan Regulador Comunal (PRC) eran demasiado lib\u00e9rrimas, luego ten\u00edan un marcado sesgo pro inmobiliario. A modo de ejemplo el coeficiente de constructibilidad era libre, al igual que la altura m\u00e1xima y la densidad habitacional.<\/p>\n

Pues bien, a ra\u00edz de lo anterior, se unieron amistosamente las empresas Plaza Ega\u00f1a SpA y Metro S.A. para solicitar un permiso de edificaci\u00f3n de un invasivo proyecto inmobiliario en un sitio de 15.180 m2, que enfrenta las avenidas Am\u00e9rico Vespucio Sur e Irarr\u00e1zaval y el pasaje peatonal Juan Sabaj. La inversi\u00f3n, seg\u00fan ciertos medios de prensa, es de US$ 300 millones, considerando 3 torres habitacionales de entre 27 y 32 pisos y una de oficinas, con mayores superficies, de 32 pisos. Se trata de 1.752 departamentos, 198 oficinas, 24 locales comerciales y 1.928 estacionamientos vehiculares. Los ingeniosos publicistas del proyecto lo denominaron Ega\u00f1a Comunidad Sustentable, creyendo ellos que con ese pomposo nombre todos iban a estar felices.<\/p>\n

La DOM, con un anteproyecto del 20 de abril de 2018, otorg\u00f3 el 12 de octubre de 2018 el permiso de edificaci\u00f3n N\u00b0 296 a nombre de esas dos empresas, violando el art\u00edculo 116\u00b0 de la LGUC pues el funcionario municipal que lo curs\u00f3, opt\u00f3 por no notificarlo oficialmente a la Junta de Vecinos del sector. No sabemos si esa grave omisi\u00f3n fue voluntaria o involuntaria, pero el hecho concreto es que no solo esa comunidad de vecinos, directamente perjudicados por la falta de luz natural que causa el emplazamiento de las moles de concreto, sino pr\u00e1cticamente todas las organizaciones ciudadanas de \u00d1u\u00f1oa, bajo el liderazgo de la Uni\u00f3n Comunal de Juntas de Vecinos, se oponen a ese abusivo negocio.<\/p>\n

Conocer oportunamente la entrega del permiso de edificaci\u00f3n de una mega construcci\u00f3n permite a los vecinos, si detectan ilegalidades o vicios insalvables, exigir su invalidaci\u00f3n administrativa, teni\u00e9ndose en cuenta que el plazo para hacerlo, tal como est\u00e1 fijado en el art\u00edculo 53 de la Ley N\u00b0 19.880, es de 2 a\u00f1os y, por lo tanto, expir\u00f3 el plazo en este caso el 12 de octubre de 2020, en plena pandemia.<\/p>\n

El congelamiento se\u00f1alado en el primer p\u00e1rrafo estuvo vigente entre las fechas 30 de agosto de 2018 y 30 de agosto de 2019 y la modificaci\u00f3n N\u00b0 18 del PRC de \u00d1u\u00f1oa que, entre otras cosas, consider\u00f3 alturas m\u00e1ximas de 15 pisos para las nuevas edificaciones, se public\u00f3 el 30 de agosto de 2019 en el Diario Oficial. Observando estas fechas, estamos ante una alianza p\u00fablica-privada que aprovech\u00f3 la oportunidad propicia para, mediante ambici\u00f3n desmedida, hacer un excelente negocio explotando al m\u00e1ximo el recurso suelo urbano.<\/p>\n

Se otorg\u00f3 el permiso de edificaci\u00f3n, mientras estaba vigente el congelamiento, por la simple raz\u00f3n de que la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) dice que, con solo una simple solicitud de anteproyecto, previa a la fecha del congelamiento, el acto administrativo terminal, vale decir, el permiso de edificaci\u00f3n, se acoge a las normas que se derogan (sic). Aunque los lectores no lo crean, para solicitar dicho acto preliminar, no es necesario que los empresarios tengan el dominio del predio. Luego, bast\u00f3 presentar una solicitud de anteproyecto pocos meses antes del inicio del congelamiento para disponer de un \u201cderecho adquirido\u201d. Si en Chile tuvi\u00e9ramos instituciones serias, esos derechos adquiridos se obtendr\u00edan con actos aprobados, de tal forma que, en este caso, el permiso de edificaci\u00f3n del sustentable proyecto en comento deber\u00eda adscribirse a las razonables y respetuosas normas del actual PRC de \u00d1u\u00f1oa.<\/p>\n

Nos llam\u00f3 mucho la atenci\u00f3n que el DOM dejara escrito en el formulario del permiso de edificaci\u00f3n que, para la obtenci\u00f3n de la recepci\u00f3n final de obras del mega proyecto, su titular deb\u00eda contar con una Declaraci\u00f3n de Impacto Ambiental (DIA), con lo cual se deduce que ese funcionario p\u00fablico desconoce la Ley N\u00b0 19.300 de Bases Generales del Medio Ambiente. Todos sabemos que ninguna actividad que deba someterse al Sistema de Evaluaci\u00f3n de Impacto Ambiental (SEIA) puede iniciar sus obras si no cuenta previamente con una Resoluci\u00f3n de Calificaci\u00f3n Ambiental (RCA) favorable, la que se obtuvo el a\u00f1o 2019, aunque tiene un recurso judicial, interpuesto por los vecinos de \u00d1u\u00f1oa, pendiente de un fallo de la Corte Suprema.<\/p>\n

En todo caso, y este es el motivo de la presente columna, esa RCA fue dejada sin efecto el 4 de abril de 2022 por decisi\u00f3n de la Comisi\u00f3n de Evaluaci\u00f3n Ambienta (CEA) de la regi\u00f3n Metropolitana de Santiago, porque el Segundo Tribunal Ambiental detect\u00f3 errores de magnitud en ella, conforme a denuncias tambi\u00e9n de los vecinos en contra del Servicio de Evaluaci\u00f3n Ambiental (SEA).<\/p>\n

Asimismo los bien preparados vecinos se vieron en la necesidad de acusar al Metro S.A. ante el Ministerio P\u00fablico y ante la Comisi\u00f3n para el Mercado Financiero (CMF) por no entregarles informaci\u00f3n p\u00fablica relevante con motivo de su aporte al negocio con Plaza Ega\u00f1a SpA de un terreno de su propiedad previamente expropiado para la ejecuci\u00f3n de una estaci\u00f3n, la que no se materializ\u00f3. Ni el Ministerio P\u00fablico ni la CMF estuvieron dispuestos a investigar.<\/p>\n

La participaci\u00f3n de Metro S.A en este negocio genera serias dudas, pues por una parte los terrenos necesarios para ejecutar obras derivadas directamente del objeto de Metro S.A. pasan a tener declaratoria de bien nacional de uso p\u00fablico por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 10 de la ley N\u00ba 18.772, es decir, una vez expropiados, como ocurri\u00f3 en este caso, pasan a ser terrenos de todos los ciudadanos de nuestro pa\u00eds.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 gesti\u00f3n realiz\u00f3 Metro S.A. para que ese terreno fuese incorporado en la tramitaci\u00f3n ante la DOM de \u00d1u\u00f1oa del proyecto Ega\u00f1a Sustentable, que es un desarrollo inmobiliario privado?<\/p>\n

La informaci\u00f3n recopilada por los vecinos da cuenta de que en septiembre de 2017 Metro S.A. arrend\u00f3 a Plaza Ega\u00f1a S.A. los bienes nacionales de uso p\u00fablico expropiados previamente. Por su parte, en la DIA el titular declara: \u201cEs preciso mencionar que parte de la superficie predial que incorpora el Proyecto es de propiedad de Metro S.A. (sector de plaza comercial), aclarando que corresponde a un solo permiso de edificaci\u00f3n acogido a conjunto arm\u00f3nico de lotes adyacentes, motivo por el cual se ha establecido un acuerdo entre las partes para la ejecuci\u00f3n del Proyecto\u201d. No es claro que esa gesti\u00f3n se ajuste a derecho, asunto que hasta ahora al parecer nadie objet\u00f3 y que debiera ser analizado por los abogados expertos de la Municipalidad de \u00d1u\u00f1oa.<\/p>\n

La superficie de terreno de Metro S.A. al ser incorporada al proyecto, permiti\u00f3 aumentar irregularmente la superficie edificada del proyecto Ega\u00f1a Sustentable. En efecto, en los planos anexos a la DIA se indica que solamente 791,62 m2 est\u00e1n afectos a utilidad p\u00fablica. Es decir, no se incluy\u00f3 en esa cifra la totalidad del terreno de Metro S.A.<\/p>\n

Sobre lo mismo, vale se\u00f1alar que por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 116 de la LGUC, Metro S.A. no requiere permiso de edificaci\u00f3n por parte de la DOM pues su objeto es el desarrollo de proyectos del Estado destinados a infraestructura de transporte. \u00bfPor qu\u00e9 raz\u00f3n figura entonces en el Permiso de Edificaci\u00f3n de Ega\u00f1a Sustentable? Nos gustar\u00eda que la Contralor\u00eda General de la Rep\u00fablica de oficio investigue.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con lo anterior, la participaci\u00f3n de Metro S.A. en este negocio de ninguna manera concuerda con el objeto de la sociedad an\u00f3nima, definido en el art\u00edculo 1\u00ba de esa ley: \u201cAutor\u00edzase al Estado para desarrollar actividades empresariales de servicio p\u00fablico de transporte de pasajeros, mediante ferrocarriles metropolitanos urbanos y suburbanos u otros medios el\u00e9ctricos complementarios, mediante buses o taxibuses, de cualquier tecnolog\u00eda, que presten servicios de transporte p\u00fablico de pasajeros en superficie, y servicios anexos\u201d. No se menciona la actividad inmobiliaria como parte de las actividades que Metro puede desarrollar y por ello el reciente 10 de abril se denunci\u00f3 en la Contralor\u00eda esa incursi\u00f3n comercial, ver\u00a0link<\/a>.<\/p>\n

Como consecuencia de la resoluci\u00f3n de la CEA, el diario El Mercurio public\u00f3 en coloreada p\u00e1gina completa en su edici\u00f3n del 7 de abril de 2022 el reportaje \u201cDue\u00f1os de megaproyecto en \u00d1u\u00f1oa cesan a constructora tras rechazo en instancia ambiental\u201d, con ep\u00edgrafe \u201cEl lunes, la Comisi\u00f3n de Evaluaci\u00f3n Ambiental fren\u00f3 esta iniciativa, ligada a Fundamenta y un fondo de inversi\u00f3n, que ten\u00eda RCA desde 2019. Empresa DLP, a cargo de las faenas eval\u00faa reubicar sus equipos\u201d. Nos preguntamos \u00bfqui\u00e9n es Fundamenta?, debido a que los due\u00f1os del terreno y del proyecto es la dupla Plaza Ega\u00f1a SpA-Metro S.A.<\/p>\n

En dicha publicaci\u00f3n se entrevist\u00f3 a personajes del mundo de la construcci\u00f3n, uno de los cuales impropiamente manifest\u00f3 que la votaci\u00f3n en la CEA tuvo un car\u00e1cter pol\u00edtico y no ajustada a la normativa ni a lo que orden\u00f3 el Tribunal Ambiental y otro m\u00e1s descarado dijo que \u201ceste proyecto podr\u00eda construirse en cualquier ciudad europea, pero no en \u00d1u\u00f1oa, de acuerdo a sus nuevas autoridades\u201d. Est\u00e1 claro que los l\u00edderes de la industria inmobiliaria acusaron un golpe que no esperaban.<\/p>\n

El columnista de este op\u00fasculo se\u00f1al\u00f3 en el Diario Financiero del 8 de abril de 2022 que, ante el escenario que se vive, ser\u00eda oportuno y deseable para todos, que el proyecto se enmarque en las actuales reglas del juego del PRC de \u00d1u\u00f1oa, luego que sus torres tengan alturas de 19 pisos c\/u, aplic\u00e1ndose los beneficios que se otorgan a los Conjuntos Arm\u00f3nicos y que, en un nuevo permiso se contemplen los aportes al espacio p\u00fablico y que se obtenga un Informe de Mitigaci\u00f3n Vial que reemplaza al antiguo Estudio de Impacto Sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU).<\/p>\n

Con esta f\u00f3rmula, que garantiza la continuidad de labores para los diferentes profesionales y trabajadores que se desempe\u00f1an en la obra, la dupla p\u00fablica-privada, titular del acto administrativo, tendr\u00e1 menos ganancias, pero no perder\u00e1 ni un m\u00edsero peso en su negocio y es m\u00e1s, lograr\u00e1 excelentes utilidades ya que, con la burbuja inmobiliaria existente, los precios de venta de las viviendas y de las oficinas est\u00e1n por los cielos. Por otro lado, recordemos que el negocio de moda es la renta residencial, de tal forma que los departamentos de entre 25 y 40 m2 que se construyan tendr\u00e1n una amplia acogida en el mercado de alquileres.<\/p>\n

Teni\u00e9ndose presente de que ni la Municipalidad de \u00d1u\u00f1oa ni la CEA determinaron la paralizaci\u00f3n de faenas del proyecto, sino que tal decisi\u00f3n eman\u00f3 del fondo de inversiones Frontal Trust, es inaceptable que los grandes empresarios juzguen en t\u00e9rminos peyorativos a esos dos \u00f3rganos del Estado. Es m\u00e1s, dicho fondo, persona jur\u00eddica privada, al dejar en la cesant\u00eda a cientos de trabajadores, lo hizo con la habilidosa idea de generar un hecho pol\u00edtico muy noticioso para que el gobierno de Boric intervenga a favor del proyecto.<\/p>\n

Finalmente, nuestro reconocimiento a la comunidad de \u00d1u\u00f1oa la que, con dirigentes con buena formaci\u00f3n, como Mois\u00e9s Scherman, Julia Rioseco, Alejandro Jim\u00e9nez, Ulises Valderrama y otros tantos, desde el primer momento y con fundados argumentos, se opuso a este mal concebido negocio. Est\u00e1 claro que ellos, al defender sus derechos urbanos, son los verdaderos promotores de la certeza jur\u00eddica en este tipo de materias.<\/p>\n<\/div>\n

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Patricio Herman<\/a><\/div>\n
Presidente de Fundaci\u00f3n Defendamos la Ciudad<\/div>\n<\/div>\n
<\/i>\u00a0@p_herman<\/a><\/div>\n
FUENTE RADIOBIOBIO<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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